Mietvertrag in Deutschland: was Vermieter und Mieter wissen müssen (Ratgeber 2026)

Ob Wohnung, Haus oder Geschäftsraum, ein sorgfältig erstellter Mietvertrag ist die Grundlage eines sicheren Mietverhältnisses. Ohne klare schriftliche Vereinbarung droht Streit über alles: von der Mieterhöhung bis zur Rückgabe der Kaution. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, worauf es in Deutschland ankommt.

Brauche ich einen schriftlichen Mietvertrag?

Ein Wohnraummietvertrag ist nach dem BGB grundsätzlich formfrei und kommt auch mündlich gültig zustande. In der Praxis ist die schriftliche Form aber dringend zu empfehlen: Ein mündlicher Vertrag ist im Streitfall kaum beweisbar. Hinzu kommt eine wichtige Regel, wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in der vorgeschriebenen Form geschlossen, gilt er nach dem BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Form schützt also beide Seiten und macht die vereinbarten Bedingungen nachvollziehbar.

Wichtig, und seit 2025 unterschiedlich geregelt: Bei Wohnraum verlangt das BGB weiterhin die Schriftform, also die eigenhändige Unterschrift beider Seiten auf demselben Dokument (oder eine qualifizierte elektronische Signatur). Für Geschäftsräume und Grundstücke genügt dagegen inzwischen die Textform: Der Vertrag kann also auch per E-Mail oder in einem anderen dauerhaften Datenträger geschlossen werden, ohne dass die Ein-Jahres-Regel greift. Wer einen Gewerbemietvertrag abschließt, muss den Vertrag deshalb nicht mehr zwingend im Original unterschreiben, was auch für spätere Nachträge gilt, die viele Verträge früher zu Fall gebracht haben.

Wie viel Kaution ist erlaubt?

Die Mietkaution ist gesetzlich gedeckelt. Nach dem BGB darf die Sicherheit bei Wohnraum höchstens das Dreifache der Monatsmiete (Nettokaltmiete, ohne Betriebskosten) betragen. Der Mieter darf die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen verzinslich anlegen.

Kündigungsfristen: was gilt?

Bei Wohnraum richten sich die Fristen der ordentlichen Kündigung nach dem BGB:

• Für den Mieter gilt durchgehend eine Kündigungsfrist von drei Monaten: spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats.
• Für den Vermieter verlängert sich die Frist mit der Mietdauer: nach fünf Jahren auf sechs Monate, nach acht Jahren auf neun Monate.
• Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter setzt ein berechtigtes Interesse voraus, etwa Eigenbedarf, eine grundlose Kündigung ist bei Wohnraum nicht möglich.

Mietpreisbremse beachten

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt greift die Mietpreisbremse. Dort darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen. Ob Ihr Objekt betroffen ist, hängt von der jeweiligen Landesverordnung ab. Prüfen Sie das vor Vertragsabschluss, denn überhöhte Mieten kann der Mieter rügen und zu viel Gezahltes zurückfordern.

Was gehört in den Mietvertrag?

• Vertragsparteien: Name, Geburtsdatum und Adresse von Vermieter und Mieter
• Mietobjekt: Adresse, Wohnfläche, Anzahl der Räume, Ausstattung, mitvermietete Gegenstände
• Mietdauer: unbefristet oder befristet (Befristung nur mit gesetzlichem Befristungsgrund nach dem BGB)
• Miete: Nettokaltmiete, Betriebskosten und gegebenenfalls Umsatzsteuer getrennt ausweisen
• Betriebskosten: Umlage und Abrechnungsmaßstab
• Kaution: Höhe (max. drei Nettokaltmieten) und Bedingungen der Rückzahlung
• Schönheitsreparaturen und Instandhaltung: wer trägt welche Pflichten
• Hausordnung: Tierhaltung, Rauchen, Untervermietung

Die wichtigsten Vertragsarten

Wohnungsmietvertrag

Der häufigste Fall: Sie mieten eine Wohnung direkt vom Eigentümer. Hier gilt das mieterschützende Wohnraummietrecht des BGB mit Kündigungsschutz, Kautionsgrenze und Mietpreisbremse. Für möblierte Wohnungen gibt es den möblierten Mietvertrag.

Untermietvertrag

Sie vermieten Ihre gemietete Wohnung ganz oder teilweise weiter. Das erfordert in der Regel die Erlaubnis des Vermieters. Für die WG-Konstellation eignen sich der WG-Vertrag oder der Zimmermietvertrag.

Gewerbemietvertrag

Für Läden, Büros und Praxen gelten andere Regeln als für Wohnungen, der strenge Wohnraum-Kündigungsschutz und die Mietpreisbremse greifen hier nicht, es herrscht weitgehend Vertragsfreiheit. Für Lager und Stellplätze gibt es eigene Vorlagen wie den Lagermietvertrag, den Garagenmietvertrag oder den Stellplatzmietvertrag.

Ferienwohnung und Einfamilienhaus

Bei der Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Hauses gelten teils flexiblere Bedingungen. Auch für die Einliegerwohnung im selbst bewohnten Haus gibt es eine eigene Vorlage: den Einlieger-Mietvertrag.

5 häufige Fehler in Mietverträgen

1. Kein schriftlicher Vertrag: der häufigste und gravierendste Fehler.
2. Überhöhte Kaution: mehr als drei Nettokaltmieten sind nach dem BGB unzulässig.
3. Miete nicht aufgeschlüsselt: Nettokaltmiete und Betriebskosten müssen getrennt ausgewiesen sein.
4. Fehlendes Übergabeprotokoll: dokumentieren Sie den Zustand bei Einzug mit einem Übergabeprotokoll und einer Inventarliste samt Fotos.
5. Unzulässige Befristung: eine Befristung ist bei Wohnraum nur mit gesetzlichem Befristungsgrund wirksam; sonst gilt der Vertrag als unbefristet.

Wie fange ich an?

Wählen Sie die passende Vorlage, ob Wohnungsmietvertrag, Untermietvertrag, Zimmermietvertrag oder Gewerbemietvertrag. Tragen Sie die Daten der Parteien und die vereinbarten Bedingungen ein, und der Vertrag ist unterschriftsreif.